其他
七号线开通，能否引爆大江东？| 房叔说No.145
共6盘预售公示、登记，列表见文末↓
但今天，我们不谈6号线，也不聊萧山机场通地铁的意义。来聊一聊7号线对于大江东的意义。 地铁7号线最大获益板块莫过于新街，大江东等江南近远郊的城市板块，公共交通匮乏的短板被解决。 我们都知道公共交通的便利性对于这些近远郊板块有着重要意义，就如良渚。 良渚在2号线开通的加持下，很大程度规避了区位偏远的劣势，劣势被瓦解，优势就凸显出来了。 良渚更好的楼盘品质，永旺丰富的生活、购物、娱乐体验等板块优势被完全激活。 良渚凭借着更新、更好的城市与生活配套在一定程度甚至超过了区位更好的三墩，勾庄等地。
从房价的走势也能很清晰的看到，自2号线开通后，良渚地铁站点周边楼盘价格步步攀升，标杆楼盘万科未来城成交单价一度超过3.5万。 而处于绕城内，配套相对更成熟的三墩一带的楼盘价格反而没有特别大的起色。 毕竟多几分钟的地铁通勤时间，换来更好的居住体验和生活体验何乐而不为。特别是年轻一代，更好的居住条件明显更具吸引力。 与三墩相比，良渚一带还拥有更多的土地储备，板块利好一个接一个落地，板块仍处于快速成长期，反观三墩一眼到头的未来，良渚自然更受青睐。 提前收获地铁礼包的良渚已经为我们预演了一遍“板块价值重塑”，地铁开通让新兴近郊板块超越区位稍好的成熟板块成为可能。 那么7号线的开通，能够引爆新街，大江东吗？
| PART 2 |
放下新街，我们来谈大江东这个楼市焦点。 如果做一张近年杭州低中签率的刚需楼盘表格，这个表格前列一定会出现大量大江东楼盘的名单。 光万人摇，大江东就有融创城、江与城、金色河庄三大神盘，如果再加上已经被定义为红盘的花漾里，以及大概率红盘的云帆社区。 大江东几乎成了杭州刚需红盘的基地。 为什么大江东热度如此之高？原因无非有二。 价低。至今大江东高层新房售价没有超过2万的，更是有一批长期捂盘不开，预期开盘单价1.2万的超级红盘，如大江之星。 除了价低，大江东还有钱塘新区成立的重磅利好，奔着“国家级新区”而成立的钱塘新区核心组成部分就是大江东。 杭州有且只有大江东能够同时拥有“低价”和“强预期”的双重利好，所以大江东的火是在预期之中的。 此次7号线开通更是为大江东插上了腾飞的翅膀，但7号线真的能够引爆大江东楼市吗？在此先打一个问号。
| PART 3 | 目前的大江东是什么现状？七号线到大江东时间需要多久？ 为了弄清楚这两个基本问题，我在12月30日7号线开通当天实地体验了一番。
从“奥体中心”乘坐7号线出发，根据我的观察，大约16分钟到“新街”，大约32分钟到“萧山国际机场”，至“义蓬”大约42分钟，到大江东核心区的“启成路站”耗时约50分钟。 从实际的感受而言，令我最惊讶的反而是新街，仅仅16分钟就能达到，假如是开车，16分钟怕是只能从奥体到市北南端。 因为7号线，新街与奥体中心的心理距离被急剧缩减。 到萧山国际机场半小时出头，在预期范围内，到义蓬则快到了我个人能够接受的最长通勤时间。 而大江东核心区则要更久一些，但50分钟也能到。 与一线城市动辄1小时以上的通勤时间相比，不到一小时到大江东核心区依旧是可以接受的水平。
△7号线乘车、到达时间点
但要注意的是，以上时间都未计算“车站内部”以及“站外至目的地”的步行时间。
根据我个人的真实体验，“车站至居住地”加上“车站至工作地”的步行时间并不会太短。
一般而言，假如居住地和工作地都并非TOD，两端下地铁的步行时间总和至少在20分钟。
也就是说，“大江东核心区”至“奥体中心”等城市中心的通勤时间超过1个小时是必然的。反而义蓬稍好，一个小时左右能够解决通勤需求。
再来看看，大江东核心区目前的现状。 我上次到大江东还是在一年前。一年前，融创城还是一片刚出地的大工地，大江东智慧谷还未封顶。 现在融创城大部分楼幢已经结顶，江与城接近交付，宝龙广场开业了，宝龙旭辉东湖城已经交付，江东天街正在幕墙施工中。 但核心依旧很空旷，街道上能看见的人基本都是本地农村居民和施工人员。 更令我诧异的是宝龙东湖旭辉城，交付至今已经5个月，但入住率并不高。目测不超过30%，大部分房源都是空置状态。
此类刚需房入住率却如此之低，入住的速度如此之慢，与刚需房的属性并不相符。
当然也不排除由于此前7号线未开通时，交通并不便利导致入住率偏低。 与之相匹配的二手价格却并不低，目前价普遍在2.7万以上。挂牌房源同样较少，链家仅11套房源挂牌，房东们的预期并不低。
| PART 4 | 假如大江东如果作为一个以奥体中心，或钱江世纪城为核心的依附性居住地，7号线自然能够在一定程度引燃大江东。 但根据目前的板块现状及7号线通勤的时间效率，结合目前核心区二手价格看，大江东二手市场的性价比并不高。 低性价比之下，大江东核心区是无论如何引爆不了的。 与之相反的是大江东的新房。
目前大江东核心区新房限价约1.9万，目前来看，性价比依旧很高。 以1.9万的价格为基准，7号线相对便捷的交通，加上宝龙广场、天街以及预期内的城市公共配套而言，大江东比同价格段的刚需板块更有吸引力。 同价位在江南核心区上班，单价2万左右的预算，选择无非为萧山绕城之外的戴村，或换乘9号线可到的临平山北，以及6号线可达的银湖。 与这几个板块相比，大江东核心区不管是交通的便利性，还是板块配套的等级，亦或是新房的品质预期都是明显要更强的。 再加之大江东“准国家级新区”的板块成长预期在，大江东1.9万的新房限价对于江南核心区工作生活的刚需不可谓不是一个极佳的选择。 所以在新房层面，7号线对于大江东是非常强的加持，称之为“引爆级”利好并不为过。 但二手房市场却并非如此。
地铁站点周边二手房价格超过2.4万，部分核心区楼盘更是超过2.7万，接近3万。 以大江东的区位及交通条件，仅作为主城区的居住配套区，大江东二手房价格并没有任何优势。 同样的价格，完全能够选择与核心城区联系更密切的南部新城，九乔一带，或是义桥等板块。 不管是从城市区位，还是城市配套，该价位的选择并不少，大江东核心区与之相比并没有优势，所以也谈不上引爆，离引爆远着呢。
| PART 5 | 以上结论肯定会有人过来反驳。说我忘记了大江东的规划优势，定位优势。
未来科技城能够自成一体，难道大江东就不能自称一体吗？未来科技城自成一体价格已经突破5万，大江东难道就不能吗？ 大江东自成一体当然是有可能的，但对于大江东的定位一定需要把握清晰，不同的“自成一体”含金量完全不一样。 就如临平新城，目前基本已经形成了自成一体的状态，但临平的板块天花板远远不如同样自成一体的未来科技城。
两个自成一体的板块能够孵化的购买力，甚至辐射吸引力都完全不一样。 未来科技城由于产业构成更偏向于第三产业，而且还是杭州最具优势的高端型数字产业，孵化出来的购买力不仅足够强，而且"购买力"的基数还大。 大量的高承价能力的购买力支撑下，未来科技城的楼市价值支撑并不会弱于主城区。 而临平与大江东就完全不一样了，产业定位主要以"智能制造"为核心。
但智能制造再怎么升级，终究是第二产业，并不需要像数字产业所需的大量高端人力资源。 没有成规模的高端人力资源的需求，也就不会孕育出足够多的高承价能力的楼市需求。 这才是大江东楼市的致命问题。 何况钱塘新区目前只闻其声，重磅产业迟迟没有落地的声音，对于大江东的楼市，大概率依旧是下沙模式。 配套驱动，提升板块价值，但由配套驱动的板块价值天花板并不会太高。 2.8万的大江东核心区，空置率奇高的大江东核心区，一条7号线还远远不够。
真正的产业导入，自身的产住平衡内驱动力，才是大江东的希望和未来。
| 今日预售楼盘 |
| 今日登记楼盘 |
-END-
文/荆轲 编辑/荆轲
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。
2020杭州地铁楼盘图（12月版）
活动截止时间：2020年1月1日9:00
房叔跑盘：△春熙上和湾△晓月澄庐△源著天樾府△理想臻品△宸瀚里△森临澜府△沐宸院△春月杭宁府△江河鸣翠△上河公元△海逸翠廷△花样年对越天△蓝月春晓房叔说：△2021年大势△城西改善破局△城市制高点△浙大二院△职住分离△公寓△2021年4万内新房选择（下）△现房项目交付二手房叔瞰杭：△老余杭△之江△崇贤△北部新城△临平山北△良渚△闲林△三墩北△未来科技城房叔选房：每周日推出最新选房指南 星万里、樾滨府、时光里、樟宜翠湾、香栖天第等7盘选房集合 | 房叔选房No.218
PS:更多往期回顾可进入房叔公众号后台，点击、右上角搜索键（放大镜），搜索楼盘名，或相关词条
点个在看，让房叔更好看。